2014年被譽(yù)為房產(chǎn)眾籌元年,綠地、方興等房企將“眾籌買房”這一模式發(fā)揮得淋漓盡致。但是,眾籌在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的介入,一直面臨政策壁壘,直到去年11月李克強(qiáng)總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議,首次提出“開展股權(quán)眾籌融資試點(diǎn)”之后,眾籌模式才迎來政策風(fēng)口。雖然修改后的《私募股權(quán)眾籌融資管理辦法》仍未公布,卻也為眾籌深度介入房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)打開了一扇門。

房產(chǎn)眾籌開發(fā)要想成功,需要具備哪些前提條件?通過眾籌開發(fā)是否真能降低房?jī)r(jià)?

“我們拿起手機(jī)……根據(jù)你的希望在定制平臺(tái)上找到相應(yīng)的項(xiàng)目,根據(jù)你的愿望提出你要什么樣的房子,就可以發(fā)起眾籌,一幫人在這里蓋房子。”

5月9日,地產(chǎn)“思想家”馮侖在溫州市工商聯(lián)、《每日經(jīng)濟(jì)新聞》及新希望集團(tuán)聯(lián)手舉辦的2015新常態(tài)下中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇上關(guān)于房地產(chǎn)眾籌開發(fā)的前景做了如上展望。他認(rèn)為,此舉可以使得房?jī)r(jià)至少下降1/3。

馮侖沒有講到的是,這樣的設(shè)想已經(jīng)越來越接近現(xiàn)實(shí)。本月中下旬,碧桂園將召開新聞發(fā)布會(huì),公布公司于4月底在上海拍得的一幅地塊的眾籌開發(fā)計(jì)劃。與此同時(shí),綠城也將于下月初推出綠城版的眾籌計(jì)劃。

這些計(jì)劃能不能真的讓房?jī)r(jià)下跌1/3?目前還是未知數(shù),因?yàn)榉慨a(chǎn)眾籌開發(fā)需要具備諸多前提條件,但這些條件目前尚不成熟。

多家房企試水眾籌開發(fā)

2014年,被業(yè)內(nèi)譽(yù)為房產(chǎn)眾籌元年。去年“雙十一”期間,綠地、遠(yuǎn)洋、方興等房企將房產(chǎn)眾籌這一營(yíng)銷模式發(fā)揮得淋漓盡致,其中方興借助房產(chǎn)眾籌攬金逾42億元。

參與綠地眾籌的一位營(yíng)銷高層人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,房產(chǎn)眾籌目前主要是一種營(yíng)銷方式,只有在特定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)才能形成爆發(fā)性的聚合力。

除了眾籌買房之外,去年就有人提出了“眾籌開發(fā)”的概念。其初衷是,當(dāng)前房?jī)r(jià)居高不下,眾籌開發(fā)可免除很多成本環(huán)節(jié),對(duì)于消費(fèi)者而言,能夠拿到比市場(chǎng)上更實(shí)惠的房?jī)r(jià)和個(gè)性化的購房需求;對(duì)于開發(fā)商而言,相當(dāng)于提前鎖定了消費(fèi)客群。

在這一美好愿景的驅(qū)使下,不少房企都在嘗試?yán)蒙鐣?huì)大眾的資金來開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目。“樓盤預(yù)售制本身就相當(dāng)于一種眾籌開發(fā)。”四川花好月圓房地產(chǎn)董事長(zhǎng)樊義波表示,當(dāng)前隨著銀行和互聯(lián)網(wǎng)的加入,眾籌開發(fā)概念越來越熱。

據(jù)悉,本月中下旬,碧桂園將公布上海一地塊的眾籌開發(fā)計(jì)劃。另據(jù)媒體報(bào)道,平安集團(tuán)前不久曾斥資1億元成立股權(quán)眾籌平臺(tái)“前海眾籌”,業(yè)務(wù)重點(diǎn)定位為創(chuàng)新股權(quán)眾籌、房地產(chǎn)眾籌等。

平安集團(tuán)一位股權(quán)眾籌的運(yùn)營(yíng)人士介紹說,“我們以前幫開發(fā)商融資,就相當(dāng)于眾籌。比如有10個(gè)人或更多人參與眾籌,我們選一、兩個(gè)作為代表,開發(fā)商把產(chǎn)權(quán)證抵押給我們,我們?cè)賹⑵滢D(zhuǎn)到眾籌者指定的賬戶名下,投資年化收益率15%左右。如果未來房?jī)r(jià)跌了,那么參與眾籌者按原價(jià)回購;如果房?jī)r(jià)漲了,按照漲價(jià)比例大家來分?jǐn)偸找妗！薄氨娀I開發(fā)的專業(yè)性相對(duì)要強(qiáng)一些,不像實(shí)體樓盤直接簽署過戶手續(xù)或辦理資產(chǎn)抵押即可。眾籌需要做商業(yè)計(jì)劃書出來,我們這邊會(huì)有一個(gè)比較完備的團(tuán)隊(duì)來操作,包括對(duì)資產(chǎn)情況做盡職調(diào)查,對(duì)今后樓盤價(jià)位進(jìn)行梳理等。與眾籌買房相比,眾籌開發(fā)的操作方式差不多,但牽涉的專業(yè)面要廣一些。”上述人士補(bǔ)充說。

比想象中的艱難

隨著眾籌開發(fā)概念被熱炒,一直自稱“定制”模式先行者的河北房企眾美集團(tuán),也被媒體拿來當(dāng)作踐行這一概念的典范。

據(jù)了解,眾美集團(tuán)主要是與河北一些事業(yè)單位、國企等長(zhǎng)期合作,定制開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目。不過,眾美集團(tuán)一直比較低調(diào)。接近眾美高層的一位業(yè)內(nèi)人士表示,眾美一般不會(huì)接受采訪。記者撥打眾美官網(wǎng)公布的電話,但一直未能打通。

“河北很流行定向代建,民間集資很活躍。”中國城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟主席陳寶存表示,眾美前身是一家廣告公司,現(xiàn)在采用這種模式以項(xiàng)目為標(biāo)的集資建房,恰恰說明房企缺少其他融資方式。

陳寶存認(rèn)為,眾籌開發(fā)做成功比較難,他就遇到過一個(gè)活生生的失敗案例。“那個(gè)朋友想在北京集資建房,有幾百人集資,但意見不統(tǒng)一,房?jī)r(jià)相比市價(jià)便宜一半但沒有可行性,組建了個(gè)開發(fā)公司,但相比專業(yè)開發(fā)商沒有拿地優(yōu)勢(shì)。”

實(shí)際上,眾籌開發(fā)遠(yuǎn)比想象的艱難,甚至可能會(huì)觸碰政策紅線,比如商品房預(yù)售制度。樊義波認(rèn)為,房企引入第三方金融機(jī)構(gòu),采取迂回戰(zhàn)術(shù),雖可規(guī)避非法集資,但房地產(chǎn)作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系,眾籌開發(fā)違反了商品房預(yù)售制度,有違規(guī)提前賣房的嫌疑。

“即使通過眾籌拿到了地,項(xiàng)目后續(xù)資金如何解決?借助外部杠桿還是繼續(xù)讓眾籌者自己掏錢?”亞信控股集團(tuán)董秘榮騰洪提出了自己的疑問,他認(rèn)為,眾籌開發(fā)會(huì)把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給眾籌參與者。如果有房企介入眾籌開發(fā),則很容易形成一種變相融資,即便不是變相融資,房企如何保證眾籌參與者的房源購買優(yōu)先權(quán)與投資機(jī)制的公平?這也是個(gè)問題。

站在房企的角度,眾籌開發(fā)項(xiàng)目初期更多是一種文字描述,而沒有實(shí)體樣板間說服眾籌參與者,容易帶來觀望情緒,且房企引入第三方機(jī)構(gòu)時(shí),如果沒有回購協(xié)議或擔(dān)保機(jī)制,這些機(jī)構(gòu)也沒法讓眾籌者放心,從而淪為“偽眾籌”。

全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟執(zhí)行秘書長(zhǎng)、金融投委會(huì)執(zhí)行主任姜煒表示,眾籌開發(fā)作為一種金融創(chuàng)新,監(jiān)管部門應(yīng)鼓勵(lì)房企探索,核心是要管好錢,保證資金定向使用,降低開發(fā)成本和售價(jià)。

一位接近碧桂園高層的區(qū)域公司投資總監(jiān)指出,眾籌開發(fā)仍是一種理念,公司這么做,是想?yún)⑴c房地產(chǎn)的上游領(lǐng)域,還可以收集大量的購房者信息。